Evaluation du sol et des constructions : des règles précises fixées par le Conseil d’Etat

CE 15.02.2016 n° 367467 et 380400

Dans deux arrêts de principe, le Conseil d’État a précisé les conditions dans lesquelles l'administration fiscale est en droit de remettre en cause l’amortissement d’un immeuble, acquis par une société relevant de l’impôt sur les sociétés.

Pour limiter le bénéfice taxable d’une société (SARL, SCI par ex.), il est possible de déduire certaines charges du résultat comptable.  Lorsqu’une entreprise achète un immeuble, elle peut opérer une déduction par le biais d’un mécanisme d’amortissement, sous conditions.L’immeuble est amortissable s’il fait partie de l’actif immobilisé de la société, et inscrit comme tel à son bilan.

De jurisprudence constante, le Conseil d’État considère que les « immobilisations qui ne se déprécient pas avec le temps, comme les terrains, ne donnent pas lieu à amortissement ». Il en va ainsi y compris pour les « terrains d’assiette des immeubles bâtis, même si ces derniers occupent toute la superficie de ces terrains ». Ainsi, en présence d’un immeuble bâti, la « valeur » de son terrain d’assiette ne peut être prise en compte pour son amortissement.

Pour un immeuble bâti, il convient de procéder à la répartition de son « prix dans l’acte » en distinguant, d’une part, la valeur du seul terrain d’assiette (non amortissable) et, d’autre part, la valeur de la seule construction édifiée sur ce terrain.

A l’occasion d’une vérification de comptabilité, le contrôleur fiscal peut remettre en cause la répartition opérée pour un immeuble bâti, en invoquant l’insuffisance de la valeur qui a été retenue pour le terrain. Dans cette hypothèse, il appartient à l’administration fiscale « d’établir l’insuffisance de cette valeur ».

Une méthodologie hiérarchisée est imposée par le Conseil d’Etat...  Dans ses deux arrêts, le Conseil d’État est venu préciser, en les hiérarchisant, les trois méthodes que l’administration fiscale doit mettre en œuvre, si elle entend remettre en cause la répartition.

1ème méthode :  l’administration doit « se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l'entrée du bien au bilan du contribuable ; que ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires »

2ème méthode : « qu'à défaut, l'administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d'entretien » ;

3ème méthode : à titre subsidiaire, elle peut « s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables, pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives (terrain, construction) ». Mais « elle doit alors justifier d’un « échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif », conforme aux règles posées.

Il ressort de ces arrêts que le Conseil d’État entend contrôler avec rigueur la manière dont les juges du fond traitent ce type de contentieux: de quoi les inciter à ne pas valider un peu trop vite la position de l’administration fiscale comme cela avait été le cas dans les deux affaires qui lui avaient été soumises.

Notre avis

Pour la répartition. Le Conseil d’État considère que, quelle que soit la méthode retenue pour fixer la valeur de la construction et celle du terrain, cette dernière doit être « déterminée à la date d’entrée du bien » au bilan. Observons que le principe demeure valable « y compris en cas d’acquisition d’un immeuble existant à des fins de démolition-reconstruction ou de transformation ».

Pour contester la position de l’administration fiscale. Le Conseil d’État offre une alternative au contribuable. Il peut d’abord démontrer « que le choix de la méthode retenue » par le fisc « ou sa mise en œuvre sont erronés » au vu des principes posées. Mais il peut aussi « justifier l’évaluation qu’il a retenue en se référant à d’autres données que celles qui lui sont opposées » par l’administration fiscale.

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