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Expropriation et préemption

IPFEC Indemnité d'expropriation
Code de l'expropriation

La compétence reconnue de nos experts

Des règles spécifiques ont été mises en place pour l’évaluation dans un contexte d’expropriation, de préemption, de délaissement ou encore dans un périmètre de plan de prévention des risques et désormais aussi dans une zone de recul du trait de côte.

Notre longue connaissance des procédures publiques et nos ouvrages publiés au Moniteur (notamment le « Traité de l’expropriation des biens ») font de nos experts des références en matière d’évaluation des indemnités à verser au propriétaire ou à l’occupant : indemnités de dépossession (principale et accessoires), fixation de prix dans les procédures de préemption ou de délaissement, et indemnités d’éviction du fonds ou de transfert.

Nos méthodes

Conformément à la jurisprudence qui proscrit les valeurs d’avenir, nous privilégions la méthode comparative et par la capitalisation.

Nous prenons en compte les dates de référence pour apprécier la consistance et la situation du bien.

Il ne suffit pas d’affirmer, il faut impérativement prouver. Outre la recherche de termes de référence pertinents (mutations récentes de biens comparables), nous analysons la jurisprudence pour argumenter notre évaluation.

Notre plus-value :
  •  notre habitude de partenariat avec les avocats en charge de la procédure en cours
  • des rapports d’évaluation qui s’inscrivent dans la préparation de la négociation à venir ou du mémoire d’expropriation

Une évaluation particulière : l’évaluation globale et sommaire

L’expropriation ne peut avoir lieu que si elle a été précédée d’une déclaration d’utilité publique (DUP) intervenue à la suite d’une enquête publique. Le dossier soumis à enquête publique doit notamment contenir une appréciation sommaire des dépenses engendrées par l’opération. Bien que sommaire et prévisionnelle, l’estimation doit permettre d’évaluer le projet dans sa globalité.

L’estimation du coût de maitrise foncière inclut le coût de dépossession globale mais aussi le coût des évictions commerciales et des frais de réinstallation des activités à déménager.

Même si cette évaluation globale et sommaire incombe au Domaine, nos experts interviennent souvent en amont de la procédure afin d’établir un pré-chiffrage des indemnisations totales à envisager.

Notre plus-value :
  • Notre grande connaissance des procédures d’expropriation
  • Nos méthodes de chiffrage par grande typologie, couplées à des évaluations plus fines des points identifiés de dureté foncière.

Formation

En complément de nos ouvrages de référence, nous animons des formations auprès de plusieurs organismes (BusinessImmo, Dalloz, CEIF) et montons des formations sur mesure en matière d’évaluation dans un contexte d’expropriation (ou procédures assimilées en termes de fixation de valeur).

La durée des formations est adaptée au contenu, selon que le programme porte sur les seules fixations d’indemnités ou inclut les bases juridiques de la procédure d’expropriation.

Quelques rappels sur l’expropriation

L’expropriation est le droit, pour la puissance publique, de demander à un juge de transférer, pour cause d’utilité publique, la propriété d’un immeuble.

Bien soumis à l’expropriation

  • Les immeubles
  • Les droits immobiliers

Les occupants d’un immeuble exproprié sont évincés

Conditions d’expropriation

  • Nul ne peut être exproprié
    –  Si ce n’est pour cause d’utilité publique
    –  Moyennant une juste et préalable indemnité

Procédure de l’expropriation

  • Une phase dite « administrative »
    La Déclaration d’utilité publique (DUP) est prise après enquête préalable et enquête parcellaire
    L’ordonnance d’expropriation prononce le transfert de propriété.
  • La  fixation des indemnités
    Elle est établie par le juge  de l’expropriation.
    Elle obéit à des règles propres à l’expropriation.
  • Réparation du préjudice
    Seul est indemnisable :
    –  le préjudice direct matériel et certain résultant de l’expropriation
    –  à l’exclusion de tout préjudice moral

La prise de possession pour l’expropriant

Elle peut intervenir, à l’expiration d’un délai d’un mois, après paiement ou consignation des indemnités.

Nota: D’autres procédures s’assimilent, au plan indemnitaire, à l’expropriation : préemption, délaissement, bien situé dans un périmètre de plan de prévention des risques