La compétence reconnue de nos experts
Des règles spécifiques régissent l’évaluation dans un contexte d’expropriation, de préemption, de délaissement ou encore dans un périmètre de plan de prévention des risques et désormais aussi dans une zone de recul du trait de côte.
Notre longue connaissance des procédures publiques et nos ouvrages publiés au Moniteur (notamment le « Traité de l’expropriation des biens ») font de nos experts des références en matière d’évaluation des indemnités à verser au propriétaire ou à l’occupant : indemnités de dépossession (principale et accessoires), fixation de prix dans les procédures de préemption ou de délaissement, et indemnités d’éviction du fonds ou de transfert.
A la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF), après avoir initié la création d’une nouvelle spécialité d’évaluation dans un contexte d’expropriation ou procédure assimilable, l’équipe IPFEC a lancé en 2024 un cursus de certification dans ce domaine pour les experts CEIF.
Nos méthodes
Conformément à la jurisprudence qui proscrit les valeurs d’avenir, nous privilégions la méthode comparative et par la capitalisation.
Nous prenons en compte les dates de référence pour apprécier la consistance et la situation du bien.
Il ne suffit pas d’affirmer, il faut impérativement prouver. Outre la recherche de termes de référence pertinents (mutations récentes de biens comparables), nous analysons la jurisprudence pour argumenter notre évaluation.
Notre plus-value :
- notre habitude de partenariat avec les avocats en charge de la procédure en cours
- des rapports d’évaluation qui s’inscrivent dans la préparation de la négociation à venir ou du mémoire d’expropriation
Une évaluation particulière : l’évaluation globale et sommaire
L’expropriation ne peut avoir lieu que si elle a été précédée d’une déclaration d’utilité publique (DUP) intervenue à la suite d’une enquête publique. Le dossier soumis à enquête publique doit notamment contenir une appréciation sommaire des dépenses engendrées par l’opération. Bien que sommaire et prévisionnelle, l’estimation doit permettre d’évaluer le projet dans sa globalité.
L’estimation du coût de maitrise foncière inclut le coût de dépossession globale mais aussi le coût des évictions commerciales et des frais de réinstallation des activités à déménager.
Même si cette évaluation globale et sommaire incombe au Domaine, nos experts interviennent souvent en amont de la procédure afin d’établir un pré-chiffrage des indemnisations totales à envisager.
Notre plus-value :
- Notre grande connaissance des procédures d’expropriation
- Nos méthodes de chiffrage par grande typologie, couplées à des évaluations plus fines des points identifiés de dureté foncière.