Grâce au savoir-faire de nos experts :

des méthodes d'évaluation précises et recoupées

La méthodologie mise en œuvre est adaptée à chaque mission :

- en tenant compte de la jurisprudence (expropriation notamment)

- en utilisant plusieurs méthodes, les plus efficientes : comparaison, capitalisation, récupération foncière, DCF, compte à rebours aménageur, promoteur / investisseur, et adaptées au type de bien et au contexte (cession ou évaluation en bloc, logement social...)

- en recourant à des méthodes spécifiques pour des biens monovalents : hôtels, EHPAD...

 

Méthode par comparaison

Méthode la plus fiable et utilisée à chaque fois que possible: comparaison directe (biens comparables) ou comparaison indirecte (au m² SDPHO par exemple).

Elle repose sur une étude de marché la plus fine possible.

Méthode par capitalisation des revenus

Méthode basée sur l'évaluation des revenus attendus du bien immobilier (loyers). On considère que " la valeur actuelle d'un actif immobilier est la somme des revenus nets attendus et de la valeur résiduelle exprimés en valeur actuelle ". On applique un taux d'actualisation aux revenus nets de charges.

Méthode du compte à rebours (CAR)

Méthode financière utilisée pour un projet d'aménagement et/ou de promotion (ou d'investissement). Elle consiste à déterminer la charge foncière dans le prix de vente probable d’un programme immobilier : à partir des recettes prévisionnelles attendues d’un programme immobilier dont on soustrait les dépenses prévisibles (travaux, frais...), on obtient la somme maximale qui peut être affectée à l’acquisition du bien.

La méthode est applicable aussi pour un immeuble d'envergure à réhabiliter.

 

Méthode des Discounted Cash Flows (flux actualisés)

Méthode financière utilisée pour un projet locatif. Elle consiste à calculer, par application d'un taux d'actualisation et d'un taux de capitalisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs (loyers) attendus du bien immobilier, correspondant à la valeur actuelle du bien.

Le choix des taux d'actualisation et de capitalisation correspondant au projet est essentiel pour cette méthode.

 

 Et d'autres méthodes spécifiques adaptées au bien à évaluer :

 méthode hôtelière, sol+construction, par la valeur d'usage...

 

 BAUX EMPHYTÉOTIQUES

Nos experts ont mis au point et adapté plusieurs méthodes d'évaluation.

 

Calcul de redevance à la mise en place du bail : méthode de l'apport net, méthode du partage du cash-flow disponible,  méthode du partage de l'économie de loyer, méthode par la valeur locative...

 

Révision de la redevance en cas de prolongation du bail : méthode par la perte de valeur des droits du bailleur, méthode par la perte de revenu pour le bailleur

 

Cession des droits en cours de bail : méthode par la perte de revenu, méthode par l'économie de loyer, méthode patrimoniale, méthode financière...