Bulletin pratique de l'immobilier (BPIM) Francis Lefebvre

Chronique de Michel Huyghe - Mars 2019

MUC 37985

La situation privilégiée d’une parcelle expropriée s’apprécie à la date de référence

Lorsqu’un terrain exproprié n’est pas un terrain à bâtir, sa valeur dépend de son usage effectif à la date de référence et non de la plus-value susceptible d’être constatée à l’avenir du fait de sa situation privilégiée.

Saisie de la fixation d’une indemnité d’expropriation d’un terrain non qualifié de terrain à bâtir, une cour d’appel constate que la parcelle est mitoyenne d'une grande zone urbaine, avec l'existence de réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement à proximité immédiate. Elle en déduit qu’elle est « vouée à l’habitat » et qu’elle doit bénéficier d'une plus-value par rapport au prix d'une terre en zone naturelle dépourvue de toute spécificité.

Sa décision est censurée par la Cour de cassation, au motif que la cour n’a pas vérifié si cette situation privilégiée existait déjà à la date de référence.

  Cass. 3e civ. 30-1-2019 n° 17-31.797 F-D, Sté résidence azur

 

Remarques : Confirmation de jurisprudence. Si un terrain ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir, le juge fixant l’indemnité d’expropriation peut toutefois estimer qu’il bénéficie d’une situation privilégiée lorsqu’il présente des caractéristiques particulières (Cass. 3e civ. 20-1-2015 no 13-15.543 : BPIM 2/15 inf. 107). Pour cela, le juge tient compte de l’usage effectif du bien à la date de référence. Par exemple, des parcelles agricoles doivent être évaluées en fonction de leur usage agricole à la date de référence  (Cass. 3e civ. 29-10-2015 no 14-25.585 : BPIM 6/15 inf. 379).

En l’espèce, à la date de référence, la parcelle expropriée était située en zone naturelle protégée classée en espace boisé classé, ce qui interdisait, en application de l’article L 113-2 du Code de l’urbanisme, tout changement d’affectation ou de mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation des boisements. Dans ces conditions, le juge ne pouvait tenir compte de sa mitoyenneté avec une zone urbaine mieux valorisée.

 

MUC 35870

 

La plus-value acquise par des terrains restitués à l’exproprié ne profite pas à l’expropriant

 

Lorsque des terrains sont restitués à la suite de l’annulation de l’arrêté de cessibilité, l’expropriant ne peut pas réduire l’indemnité due à l’exproprié au motif que les terrains ont pris de la valeur grâce aux aménagements réalisés sur les parcelles voisines.

 

L’aménagement d’une ZAC conduit à l’expropriation de plusieurs parcelles appartenant à des particuliers. A la suite d’un recours, l’arrêté de cessibilité est annulé par le juge administratif, alors que seule une partie des parcelles expropriées ont été utilisées pour réaliser les aménagements prévus. Les particuliers saisissent le juge de l’expropriation afin qu’il constate la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation, qu’il ordonne la restitution des parcelles en état de l’être et fixe  l’indemnisation de leurs préjudices.

 

La cour d’appel retient que l’indisponibilité des terres restituées a occasionné la perte d’une chance d’avoir pu les vendre, mais que cette perte de chance est compensée en grande partie par la prise de valeur dont elles ont bénéficié pendant la période écoulée, du fait des travaux réalisés dans la ZAC.

 

La Cour de cassation censure cette décision. La plus-value acquise pendant la période d’indisponibilité par les terrains restitués n’ouvre droit à aucune indemnité au profit de l’expropriant qui pourrait justifier une réduction, par compensation, de l’indemnité due à l’exproprié en réparation du préjudice causé par l’expropriation irrégulière.

 

 Cass. 3e civ. 6-12-2018 n° 17-25.718 F-D

 

 

Remarques : Lorsque, dans le cadre d’une procédure d’expropriation, le juge administratif annule la déclaration d’utilité publique ou l’arrêté de cessibilité, le transfert de propriété de la parcelle perd son fondement légal. Si le bien exproprié est en état d’être restitué, le juge de l’expropriation doit déterminer les indemnités à restituer à l'expropriant, ainsi que les dommages et intérêts dus à l’exproprié en réparation du préjudice causé par l'opération irrégulière. La restitution du bien intervient après paiement par l’exproprié des sommes mises à sa charge, après compensation des deux sommes.

 

Si des ouvrages ou plantations ont été réalisés sur les parcelles restituées, le juge peut décider, soit leur suppression aux frais de l'expropriant, soit leur maintien et leur remboursement par l'exproprié à l'expropriant, sur la base de la plus-value dégagée par le bien ou du coût de l’ouvrage (C. expr. art. R 223-6). Dans cette affaire, la cour d’appel avait fait une interprétation extensive de cette disposition en l’appliquant à des parcelles voisines de celles sur lesquelles l’opération d’aménagement avait été réalisée. La Cour de cassation, au contraire, s’en tient à la lettre du texte : aucun ouvrage n’avait été réalisé sur les parcelles restituées qui étaient demeurées des terres agricoles louées ou des friches. Dans ces conditions, la plus-value acquise pendant la période d’indisponibilité par les terrains restitués n’ouvre droit à aucune indemnité au profit de l’expropriant.